物权法解读之一：全面构建物权保护体系
《物权法》以专门一节对物权的保护进行了规定。从这些规定来看，其构建了包括确认物权、物权请求权和侵权责任三个层次、内容比较全面的物权保护体系。
首先，在对物权的归属、内容发生争议的情况下，利害关系人可以请求确认权利，从而明确争议的物权究竟属于哪一方、权利人的权利究竟包括哪些内容。例如，两家比邻而居，一家楼上一家楼下，楼下那家不让楼上从他屋内的楼梯通过，而按照当地的有关规定，又不允许在室外修筑楼梯。这就导致了双方对于物权内容的争议，即楼上这家是否有权从楼下那家的屋里通行。而按照《物权法》对相邻关系的规定，楼上一家有权从楼下一家屋内通行。这就确认了楼上一家对其房屋的所有权的内容。
其次，在确认权利之后，如果一方的物权行使受到了侵害或者有受到妨害的危险，权利人可以行使物权请求权，请求返还原物、排除妨害或者消除危险。这些物权请求权是物权作为支配权、排他权的题中应有之义。行使物权请求权，不需要有实际损害的发生，也不需要对方存在过错。例如，上一例子中，楼下的禁止楼上的通行，就构成了对其所有权的妨害；楼上这家有权请求排除妨害，要求楼下的允许其通行。
第三，如果他人对物权造成了损害，权利人有权按照法律的规定要求对方承担侵权责任，请求其修理、重作、更换、赔偿损失。一般情况下，这种责任的承担以实际损害的发生和加害人有过错为前提；法律规定没有过错也要承担责任的，即便加害人没有过错也要承担侵权责任。
此外，《物权法》还规定，侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。这就是说，对于比较严重的侵害物权的行为，有关机关还应当按照法律的规定，另行追究其行政责任和刑事责任。这就为物权的保护构建了比较全面、完整的法律体系。
物权法解读之二：为国有财产保护设置基本法律规则
基于社会主义市场经济的要求，《物权法》强调对国家、集体和私人财产平等保护。同时，针对实践中出现的国有财产流失等问题，《物权法》也为国有财产保护设置了基本法律规则。具体来说：
第一，《物权法》明确了国有财产的的权利归属和行使国家所有权的主体。《物权法》明确规定，国有财产属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权，但法律另有规定的，依照规定，例如国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。这就为国有财产的保护确立了基础和前提。
第二，《物权法》明确界定了国有财产尤其是国家专有财产的范围。例如，《物权法》规定矿藏、水流、海域、无线电频谱资源等只能由国家所有。而对于城市的土地，森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，原则上属于国家所有。这就为国有财产产权的确定，构建了基本的法律依据。
第三，《物权法》对国家所有权的行使，确立了一些基本规则。国有财产属于全民所有，但由国家机关、国有企事业单位管理和使用，这就需要对代全民行使国家所有权的单位和个人进行必要的规制。对此，《物权法》规定，一方面，国家机关对其直接支配的国有财产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。这就是说，国家机关对其直接支配的国有资产不能收益，例如，国家机关不能将其办公大楼出租收取租金供本单位或个人使用。另一方面，国有事业单位对其直接支配的国有财产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利，就是说它的收益方式、处分方式也要按照法律行政法规的特别规定来进行。这些对于防止国有资产流失具有十分重要的意义。
第四，对禁止国有财产流失，进行宣示性的规定。针对实践中较为突出的国有资产流失形式，比如企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的行为，《物权法》明确加以禁止，并强调责任人应当承担法律责任。
第五，强调有关单位及其工作人员履行国有财产管理、监督的职责。对于承担这些职责的机构及其工作人员，《物权法》强调其应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；对于滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。
当然，作为社会主义市场经济法律体系的基础，《物权法》所确立的只是国有财产保护的基本规则；国有财产保护还需要未来的《国有资产管理法》等法律、法规进一步具体规定。
物权法解读之三：全面界定小区公用财产归属 积极维护业主合法权益
实践中，开发商与业主之间就公用部分财产归属的纠纷屡见不鲜。而业主与物业公司之间的纠纷，也有相当数量来自于小区财产归属的不明。换言之，对于会所、车库等公共设施的归属，开发商与业主之间存在争议；而物业公司进驻后，开发商又将其占用的公共设施转移给物业公司，从而引发物业公司与业主之间的纠纷。《物权法》则对小区公用部分的财产归属进行了全面的界定，具体来说：
第一，道路、绿地原则上归业主共有。对于小区中建筑区划内的道路，《物权法》明确属于业主共有，但已经纳入城镇规划、成为城镇公共道路的，则为国家所有。建筑区划内的绿地，原则上属于业主共有，但属于城镇公共绿地的，应当归国家所有。此外，对于明示归个人的绿地，例如房屋买卖合同中约定归业主个人所有的地面花园，则应当按照约定归业主个人。
第二，对于业主普遍关心的车位、车库问题。《物权法》首先强调，在建设区划内的车位和车库应该首先满足业主的需要。就是说这些车位、车库，首先应当看该小区的业主是否愿意以合理的价格购买或者承租；对于剩余的车位、车库，开发商才能向小区业主之外的人员出租或者出售、赠与。
其次，对于建设区划内的车位和车库，开发商可以通过合同出售、出租给业主，或者赠与给业主，例如买房赠车库。但是，如果没有出售、赠与等移转所有权的约定，则其应当归属于开发商。当然，对于是否存在这种约定，应当按照《合同法》等法律确定规则来认定，例如虽然合同中没有明确约定，但是开发商在此前的广告中以附赠车库来宣传、且足以影响业主决定购买或者房屋价格的，应当认定存在赠与车库的约定。
此外，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这主要是针对事先在规划中并未规划为车位、但随着业主汽车拥有量大增，原有车位、车库不敷使用，而占用业主共有的道路或者其他场地施划的车位而言的。这些车位应当归属于业主共有。
第三，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。这主要包括小区内的物业服务用房、居委会办公用房、人防工程、自行车存车处等公共场所以及开发商自行设置的体育健身设施、电梯等设施设备。接入小区的水、电、气、暖等设施设备，除供水、电、气、暖公司所有的之外，也应当归业主共有。
对于业主共有的财产，其利用应当经过业主同意，其收益也应当归业主共有。实践中，一些广告公司与物业公司签订合同，在电梯内设置了广告牌；或者物业公司与一些企业签订合同，允许其进入小区推销。严格的讲，这是对业主共有财产的利用，因此，其合同是否有效必须视业主是否对物业公司授权而定；而且，因此所得的收益应当归业主共有或者用来充抵物业服务费用。
物权法解读之四：高度尊重业主选择 物权法明确业主与物业的关系
面对实践中时有发生的业主与物业管理公司之间的纠纷，《物权法》对业主和物业之间的关系进行了规范。主要体现在以下几个方面：
第一，为物业服务机构“正名”。在《物业管理条例》等法规中，物业服务机构被称为“物业管理企业”，严格的讲，这种表述未见不妥，所谓物业管理只是“受业主委托代为管理”。但是实践中部分物业管理企业有意无意的将这种委托关系误认为类似于政府与公民之间的“管理”关系，动辄以“管理业主者”自居。《物权法》则将其定名为“物业服务机构”，这就明确了业主与物业之间的关系，物业公司应当以提供服务为己任。而且，“机构”一词较之于“企业”，范围更加宽泛，包括了以公益为目的的法人和非法人组 织。
第二，业主有权自行管理建筑物及其附属设施。按照《物业管理条例》，在房地产开发过程中，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，开发商首先要为业主选聘物业管理企业；业主大会成立后，虽然有权另行选聘物业公司，但从其表述来看，业主必须通过委托物业公司来管理小区事务。而《物权法》在强调“对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人，业主依法有权更换”的同时，明确规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施”，这就意味着业主完全可以通过业主大会辞退开发商选聘的物业公司，同时不再另行选聘其他物业公司，而由业主自行管理小区财产。例如，小区业主完全可以约定，由各家业主轮流清理小区卫生或者提供其他公共服务。这对于规模和共用部分面积较小、物业服务需求的小区来说，显然极大减轻了业主的经济压力。
第三，业主有权委托物业服务机构之外的其他管理人管理。从既有的法规来看，物业服务只能由具有独立法人资格的企业来进行，但是《物权法》却明确规定业主“也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理”，这就是说业主不愿自行管理小区事务的情况下，完全可以委托普通的自然人来进行。例如，规模不大的小区，业主完全可以决定聘用一些下岗职工、退休在家的老人负责来客登记、车辆看管、小区保洁等服务，而无须选聘专门的物业公司。
总之，从《物权法》的规定来看，其充分尊重了小区物业服务需求不一的现实，高度尊重了业主选择物业服务的自主权，相信将对缓和业主与物业公司之间的关系、打造和谐社区发挥积极的作用。
物权法解读之五：土地承包经营权物权化 让农民吃"定心丸"
《物权法》高度重视农民利益的维护，以专门一章对土地承包经营权进行了规定。从这一规定来看，与以往法律相比，有两个方面值得注意：
一是《物权法》第一次将土地承包经营权明确界定为物权。土地承包经营权长期以来被视为债权，此前的《农村土地承包法》虽然也是按照物权来设计土地承包经营权的，但是其毕竟没有对此加以明确。
承包经营权的物权化，具有十分重要的意义：首先，有利于保持权利的长期性和稳定性。根据物权法定原则，《物权法》对土地承包经营权的规定具有强制性，当事人不能进行另外的约定。例如，《物权法》规定耕地的承包期为三十年，即便农村集体经济组织与农户之间约定为10年，该约定也没有法律效力，承包期应当按照三十年计算。这显然有利于稳定土地承包经营关系，使承包经营权确实成为长期稳定的权利。其次，赋予了土地承包经营权排他效力。《物权法》规定：“物权，是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利”。所谓排他，就是说任何人都负有不得侵害的义务。如果他人对物权进行了侵害或者妨害，权利人有权行使物权请求权，无论加害人是否存在过错，都可以要求其返还财产、停止侵害、排除妨害、消除危险。土地承包经营权物权化，就意味着在发包人或者第三人对权利进行侵害的情况下，权利人可以直接主张物权请求权。而在造成实际损失的情况下，权利人不仅可以依据合同要求发包人承担违约责任，还有权要求第三人承担侵权责任。第三，为征收补偿提供了法律基础。在国家征收集体土地时，如果承包人只是享有债权，则其只能就地上附着物（如修建的水渠等设施）、青苗等获得补偿，而不能对自己丧失土地承包经营权获得补偿。但是在土地承包经营权物权化后，承包权人就有权就土地要求补偿。正因如此，《物权法》规定：“征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，维护被征地农民的合法权益，保障被征地农民的生活。”第四，促进土地流转。农村的现代化，固然需要通过提高集约化水平来实现，但是提高农业生产率是受到经营条件尤其是土地面积限制的，在我国人均耕地如此贫乏的情况下，无论如何提高集约化水平，也不可能实现农村的现代化。这就需要农地的适度集中以实现农业生产的规模化。而土地的适度集中和规模化经营，只能是通过农民自愿的交易来进行的。这就客观上要求进一步放开对农村土地的流转限制。如果把农村土地承包经营权作为债权，则其转让、转包需要经过发包人同意，这显然不利于农用地进行市场流转。而物权的转让，原则上无须获得他人同意或者通知，土地承包经营权的物权化，就为其流转“松绑”提供了法律上的依据，从而可以更有效地促进土地承包经营权的流转。
二是规定了土地承包期届满可以继续承包。《物权法》规定：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”考虑到在农村实行土地承包经营制度是我国将长期坚持的一项基本制度，为了赋予农民长期而有保障的土地使用权，促进农业、农村经济发展和农村社会稳定，《物权法》规定承包期届满的情况下，“由土地承包经营权人按照国家规定继续承包”，这就为农民吃下了一颗“定心丸”。
物权法解读之六：对不动产实行统一登记
登记应当在登记机关办理，但是长期以来，由于我们长期以来将登记作为行政机关的职权而不是一种公示方法，从而造成了登记机关与行政机关的设置与职能合一的问题。由于多个行政机关负责对不同的不动产加以管理，由此形成了多头登记的现象，如土地由土地管理部门管理，建设用地使用权登记也在土地管理部门进行；林木由林业管理部门管理，有关林木所有权的登记在林业管理部门进行；房屋由建设部门管理，产权登记也在该部门进行。但如果将登记作为公示方法对待，则原有的登记体制便显出许多的弊端。具体来说：
第一，过分扩张行政权力，不适当介入民事关系。由于登记部门与行政主管部门合一，登记部门在审核登记的过程中，不自觉的将登记作为一种行政管理的手段，对当事人的登记申请设置不合理的、甚至是超出了其职权范围的条件。例如，有的登记部门忽略了《合同法》中合同效力只能由人民法院审查的规定，对当事人之间变动不动产物权的合同的效力进行审查，以合同内容不真实、不合法为由拒绝办理登记。
第二，登记程序与登记规则不统一。每个主管部门都可能根据自身的需要建立不同的登记规则。例如，同样是不动产物权的转让，在土地管理部门办理的登记叫变更登记；而到房管局就叫移转登记。再如，在土地登记中，实地察看是必经程序；而房屋登记中，只是必要时才进行实地察看。
第三，不利于当事人办理和查阅登记，增加了交易成本，损害了交易安全。一方面，不同的登记主管部门之间争登记管辖权的现象仍然存在，例如，对于商品房预售登记，按照有关规章，不仅要到建设部门登记，甚至还要到土地管理部门再登记一遍。同一事项要到两个部门分别登记两次，人为增加了不必要的交易成本。另一方面，登记旨在对物权及其负担加以公示，从而维护交易安全、节约交易成本，但是多头登记就迫使当事人要分别到不同的部门去查阅登记。例如，要买一套商品房，不仅要到房管局查阅登记，看是否对房屋进行了抵押；还要到土地局看土地上是否有抵押。这种做法不仅增加了当事人的交易成本，而且为恶意隐瞒房屋已经办理抵押、实施欺诈，大开方便之门。
为了克服这些避短，上海、深圳、广州等地已经逐渐将房地登记合一，为不动产登记制度的统一提供了经验。
《物权法》明确将登记作为物权的公示方法来对待，大大淡化了其行政管理手段的色彩；同时《物权法》对登记机关的审查义务、登记错误的赔偿责任，异议登记、更正登记以及预告登记等主要登记类型，都进行了比较明确的规定。尤其是《物权法》明确强调“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”在法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，《物权法》授权地方性法规依照《物权法》的有关规定作出规定。这就为登记制度的统一奠定了法律基础。
登记制度的统一，有利于减轻人民群众负担，简化办事程序，降低登记成本，提高登记效率，这对于维护房地产市场健康发展具有重要意义。
物权法解读之七：不动产物权变动登记方可生效
所谓不动产是指依其自然性质不能移动，或者一经移动必然毁损其经济价值的物。按照有关法律的规定，不动产包括土地以及房屋、林木等地上定着物。而所谓不动产物权变动，就是指不动产所有权以及在不动产上设立的各种用益物权和担保物权，其设立、变更、转让和消灭的总称。具体来说物权设立就是权利人取得了物权。变更指权利内容及客体的发生了变化，比如说一栋房屋其中一间倒塌，显然所有权人的权利客体（房屋）发生了变化，从而使对房屋的所有权发生了变更；再比如，双方在设定一项以通行为内容的地役权后，又协商增加了排水的内容。转让则是权利人直接将其权利通过赠与、买卖等方式转移给他人。而消灭则是指由于权利客体的灭失等原因而导致物权的丧失。例如房屋因为火灾被烧毁，房屋所有权自然也就消灭了。
《物权法》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这就是说，第一，对于在不动产上设定的物权来说，原则上其设立、变更、转让和消灭都要进行登记，才能发生设立、变更、转让和消灭物权的效力。例如，老张把一套房屋卖给小李，双方只签订书面的买卖合同，并不能认为小李就取得了房屋的所有权。必须双方到房屋登记部门办理了移转登记，把房屋所有权移转到小李名下，小李才能真正取得房屋的所有权。如果双方还没有办理移转登记，即便小李已经支付了全部价款，房屋仍然属于老张；假如老张又把房屋卖给老王，且办理了移转登记，小李无权要求老王把房屋交还给自己，而只能要求老张承担违约责任，让他返还价款、赔偿相应的损失。之所以如此，主要是为了维护交易安全、节约交易成本。在上一案例中，如果不把登记作为买受人取得物权的条件，那就意味着小李只要签完合同就能够取得房屋的所有权，而老王对此通常是一无所知的，他在向老张付款之后可能才发现自己根本无法得到房屋。在这种情况下，人们购买房屋等不动产时就需要花费很大的成本，请人调查这栋房屋究竟是不是出卖人的，从而大大增加交易成本，甚至使交易无法进行。这显然不利于市场的发育。
第二，没有登记只是不能发生物权变动的效果，但是双方之间的合同仍然是有效的。过去法律并未注意这一区别，法院在审理案件时，只要发现法律规定该类合同应当登记而当事人没有登记，就一律认定合同无效。这种做法对于当事人，尤其是上当受骗的一方是十分不利的。比如，上一案例中，虽然小李没有办理移转登记，但是按照《物权法》他只是没有取得所有权，但房屋买卖合同仍然是有效的。如果老张拒绝交房，而这一房屋仍然在老张名下，那么小李完全可以通过法院强制执行，从而获得房屋的所有权；即便房屋已经被老张过户到老王名下，小李虽然不能取得房屋的所有权，但也可以通过违约责任，要求老张返还价款、赔偿相应的损失。但如果合同被宣告无效，即便房屋仍然在老张名下，小李也没法要求法院强制执行。
第三，不动产物权变动只是法律的一般规定，法律也可能作出另外的规定。这主要体现在：1、依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。2、因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。3、因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。4、因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。之所以如此，是因为登记的功能主要是为了维护交易安全、节约交易成本，而这些情形显然不属于市场交易。
